Immobilienkauf in Griechenland

Griechenland erfreut sich Jahr für Jahr größerer Beliebtheit. Oft kommt dann auch die Frage nach dem Erwerb einer Immobilie in Griechenland auf. Aber was ist dabei zu beachten und wie ist der Ablauf? Erst einmal ist es als EU-Bürger*in kein Problem, ein Haus in Griechenland zu erwerben, auch wenn der Immobilienmarkt enger geworden ist. Wie dies im Einzelnen abläuft und was dabei zu beachten ist, wird hier in diesem Artikel beschrieben. Dabei wird der Erwerb von gewerblichen Immobilien nicht berücksichtigt.

Grundsätzliche Überlegungen

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland sind mehrere grundsätzliche Überlegungen wichtig, die über die reine Kaufabwicklung hinausgehen.

Zweck der Immobilie

Es ist zu überlegen, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder zur Vermietung (z. B. als Ferienunterkunft) genutzt werden soll. Beim Eigenbedarf könnte die Nähe zu Annehmlichkeiten wie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten oder Stränden wichtiger sein. Hat die Rendite eine größere Gewichtung, sind die Lage, Tourismus-Potenzial und einfache Erreichbarkeit (z. B. Nähe zu Flughäfen) entscheidend.

Standortwahl

  • Regionale Präferenzen:
    Möchtest Du in einer belebten Gegend (z. B. Athen, Thessaloniki), auf einer Insel (z. B. Kreta, Naxos) oder in einem ruhigeren ländlichen Gebiet leben?
  • Infrastruktur:
    Achte auf die Anbindung an Straßen, Fähren, Flughäfen sowie die Nähe zu Krankenhäusern, Restaurants oder Einkaufsmöglichkeiten.
  • Klima:
    Das Klima variiert zwischen den Regionen. In Küstengebieten herrscht mediterranes Wetter, während es in bergigen Regionen kälter sein kann.
  • Zukunftspotenzial der Region:
    Berücksichtige, wenn es um Rendite oder Geldanlage geht, ob der Standort an Wert gewinnt, z. B. durch den Ausbau der Infrastruktur oder steigenden Tourismus.
  • Erschließung prüfen:
    Ist die Immobilie an Wasser- und Stromnetz angeschlossen? Muss noch eine Stromleitung zum Haus verlegt werden? Muss ein Brunnen oder eine Zisterne installiert werden? Dies kann zu erheblichen Mehrkosten führen. Insbesondere in abgelegenen, ländlichen Gebieten kann sich dieses Problem stellen.
Hauskauf Griechenland Lage

Budget und Finanzierung

  • Gesamtkosten des Kaufs:
    Überlege, ob dein Budget neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten (Steuern, Notar, Anwalt, Grundbuch, Maklergebühren) decken kann. Diese betragen etwa 10 % des Kaufpreises.
  • Laufende Kosten:
    Plane die jährlichen Grundsteuern (ENFIA), Versicherungen, Instandhaltungen und eventuelle Gemeinschaftskosten (z. B. bei Wohnungen) ein.
  • Finanzierungsmöglichkeiten:
    • Hast du den Kaufpreis als Eigenkapital verfügbar?
    • Oder benötigst du eine Finanzierung über eine griechische Bank, was oft nicht möglich ist oder wenn doch, an strenge Kriterien gebunden ist.

Langfristige Überlegungen

  • Pflege und Wartung:
    Plane den Aufwand für Instandhaltung, insbesondere bei Ferienimmobilien oder bei längerer Abwesenheit. Hierzu gibt es Anbieter, die die Hausbetreuung deines Ferienhauses in Griechenland übernehmen. Diese findest du in deiner Region. Frage Personen vor Ort, die eine ähnliche Situation haben.
  • Vermietungsvorschriften:
    Falls du die Immobilie vermieten möchtest, solltest du die gesetzlichen Anforderungen in Griechenland kennen, z. B. Registrierungen, Steuern und die Notwendigkeit einer Mietlizenz (z. B. EOT-Nummer für Ferienwohnungen).
  • Rückzugsmöglichkeiten:
    Falls du später entscheidest, die Immobilie zu verkaufen, überlege, wie gut die Wiederverkaufschancen in der Region sind.

Wo finde ich Immobilienangebote

Immobilienangebote in Griechenland kannst Du auf verschiedenen Plattformen, über Makler oder durch persönliche Recherche finden. In den Zielregionen gibt es viele kleinere, auf die jeweilige Region spezialisierte Makler. Viele von ihnen sprechen Englisch oder Deutsch. Eine Google-Suche nach „Real Estate Agent [Region]“ führt oft zu hilfreichen Ergebnissen.

Tipp: Nutzung der Angebote

  • Beginne mit Online-Plattformen, um ein Gefühl für die Immobilienpreise und Regionen zu bekommen.
  • Sobald Du eine Region eingegrenzt hast, suche gezielt nach lokalen Maklern und baue persönliche Kontakte auf. Unterhalte dich mit Leuten, die Du kennengelernt hast und äußere deinen Suchwunsch.
  • Lokale Besichtigungen und Gespräche vor Ort sind oft entscheidend, um seriöse Angebote zu finden.
Hauskauf in Griechenland

Ablauf beim Immobilienkauf in Griechenland

Du hast dein Haus in Griechenland gefunden. Dann folgt jetzt der anspruchsvollere Teil. Aber keine Angst, mit der richtigen Hilfe ist es gar nicht so schwierig. Auf jeden Fall sollte die Person, die dich unterstützt, die griechische Sprache beherrschen und du musst dich gut mit ihr verständigen können. Da es einiges zu überprüfen gibt, ist es am besten, einen Rechtsanwalt in Griechenland dafür zu beauftragen. Aber auch Makler bieten teilweise ihre Unterstützung an, obwohl sie selbst das Objekt nicht anbieten. Übrigens gibt es einige Rechtsanwälte und Makler, die Deutsch sprechen.

Die folgenden Aspekte sollten auf jeden Fall überprüft werden:

Rechtliche Prüfung der Immobilie

  • Eigentümeridentität: Lasse überprüfen, ob die Person, die die Immobilie verkauft, der rechtmäßige Eigentümer ist.
  • Grundbuchauszug (Hypothekregister): Lass dir bestätigen vom zuständigen Grundbuchamt (oder im Katasteramt in Regionen mit digitalem Kataster), dass:
    • Der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist.
    • Keine Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen oder Nutzungsrechte auf der Immobilie liegen.
  • Erbstreitigkeiten: In Griechenland gibt es häufig Unklarheiten bei geerbten Immobilien. Ein Anwalt sollte prüfen, ob alle Erben zugestimmt haben und die Immobilie frei von Ansprüchen Dritter ist.
  • Wegerecht: Sollte die Zufahrt zu deinem Grundstück über ein anderes verlaufen, musst du klären, ob du für die Durchfahrt ein Wegerecht hast.

Baugenehmigungen

Lass überprüfen, ob für die Immobilie eine gültige Baugenehmigung (Άδεια Οικοδομής) vorliegt. In Griechenland sind nicht genehmigte Anbauten häufig. Solche Änderungen können später teuer werden, falls sie nachträglich legalisiert werden müssen. Kläre, ob die Immobilie in einer ausgewiesenen Bauzone liegt und alle Bauvorschriften einhält.
Gemäß griechischem Recht muss der Verkäufer ein Energiezertifikat (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) vorlegen.

Kosten beim Kauf von Immobilien in Griechenland

Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fallen verschiedene Kosten an. Neben dem Kaufpreis sollten Käufer neben Steuern und Gebühren auch die Honorare für Notar, Anwalt und Makler einplanen. Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten auf etwa 8 – 12 % des Kaufpreises. Manchmal werden auch geringere Prozentzahlen genannt, die aber meist nicht realistisch sind. Hier eine detaillierte Übersicht:

Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων – FMA)

  • Höhe: 3,09 % des offiziellen Kaufpreises (inkl. 3 % Kommunalsteuer auf die Grunderwerbsteuer).
  • Wann zu zahlen? Vor der Vertragsunterzeichnung beim Finanzamt.
  • Wer zahlt? Der Käufer.

Notarkosten

  • Höhe: 1–2 % des Kaufpreises + 24 % Mehrwertsteuer auf das Notarhonorar.
  • Pflicht? Ja, der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

Anwaltskosten

  • Empfohlen, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.
  • Höhe: ca. 1 – 2 % des Kaufpreises, je nach Vereinbarung.
  • Aufgabe: Der Anwalt prüft Eigentumsrechte, Grundbucheinträge, rechtliche Risiken und hilft bei weiteren erforderlichen Angelegenheiten.

Grundbuch- und Katastergebühren

  • Eintragung des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt.
  • Eintrag beim Katasteramt (falls die Region bereits ins Kataster überführt wurde).
  • Kosten zusammen etwa 0,85 % des Kaufpreises

Maklerprovision

  • Üblich: 2 – 4 % des Kaufpreises + 24 % Mehrwertsteuer.
  • Wer zahlt? In Griechenland oft sowohl Käufer als auch Verkäufer.

Jährliche Grundsteuer (ENFIA)

  • Höhe: Abhängig von Lage, Größe und Baujahr der Immobilie.
    • Kleine Immobilien: 2–3 €/m² pro Jahr.
    • Luxusimmobilien: Höhere Steuersätze möglich.

Sonstige, evtl. anfallende Kosten

Übersetzungskosten

  • Der Kaufvertrag wird üblicherweise in griechischer Sprache verfasst, sodass Übersetzungskosten anfallen können.
  • Kosten: ca. 100 – 500 €, je nach Länge des Vertrags.

Sachverständigenkosten (optional)

  • Falls du eine Immobilie auf bauliche Mängel prüfen lassen möchtest.
  • Kosten: ca. 500 – 1.500 €, je nach Umfang der Inspektion.

Erschließungskosten (optional)

  • Sollte kein Wasser- oder Stromanschluss vorhanden sein, sind weitere, zum Teil nicht unerhabliche Kosten (keine genaue Angabe möglich) zu berücksichten.

Housekeeping (Hausbetreuung)

  • Wer nicht ständig oder nur ab und an in Griechenland ist, braucht eine Hausbetreuung vor Ort. Einige Beispiele für Arbeiten, die anfallen können: Gartenpflege, Pool-Service, regelmäßige Kontrolle, Handwerker.

Steuerberatungskosten

  • Der Steuerberater meldet den Immobilienerwerb beim Finanzamt und wird in der Regel als Zustellungsbevollmächtigter bestellt.
  • Kosten sind unterschiedlich. Es sind in etwa zwischen 200 bis 300 € zu berücksichtigen.

Nebenkosten für die Kaufabwicklung

  • Bankgebühren für Überweisungen aus dem Ausland.
  • Eröffnung eines griechischen Bankkontos (meist kostenlos, aber mind. 500–1.000 € Einlage erforderlich).
  • Steuernummer (AFM) beantragen (kostenlos, aber ein Steuerberater kann helfen, ca. 100–300 €).

Anmerkung: Dieser Artikel soll keine Rechtsberatung sein, sondern Personen, die eine Immobilie in Griechenland kaufen möchten, einen Überblick zu verschaffen. Die Ausführungen beruhen auf persönlichen Erfahrungen und entsprechender Recherche. Änderungen sind jederzeit möglich.

Letzte Aktualisierung: 15. Februar 2025